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成都房地產現狀分析
發布時間:2017-08-08     閱讀:696次
成都商品房新開工面積每年的增長速度都要高于銷售面積的增長速度,空置面積遂年增加已經是不爭的事實,當然這種現象不僅在成都存在,在全國各地都存在。到底是房子太多還是市民的錢不多?為什么有些項目得到消費者的歡迎,一點也沒有購買力不足的跡象?而另一些項目一賣就是好幾個年頭,開發商該怪消費者沒錢還是吝嗇?空置的樓盤都存在著許多的缺陷,戶型的致命缺陷導致打墻改造又增加成本使價格高升,容積率過高建筑過密影響采光和居住質量,或有些項目基本不存在社區環境,粗放型的開發模式使房屋品質與價格比差距太大,等等。這樣的房子滯銷不能怪市民錢不多。

  消費者越來越理智,希望自己能買到品質和價格相一致的房子;發展商的專業水平不斷提高,在開發項目時越來越考慮未來,不希望自己建造的房子在兩三年后就落伍。從長期來看,隨著社會經濟的發展,社會的進步使得公民財富的增加肯定會增強購買力,但目前,開發商應該考慮的是,在現有購買力基礎上開發消費者買得起的好房子,只是感嘆有效需求不足,無助房地產開發行業水平的提高。


  市場調研漸受青睞

  在一些房地產銷售中,營銷并不是根據市場的需求方向在質量、設計、管理、環境等環節上下工夫并有效地傳遞給消費者,而是比較簡單地理解為宣傳,甚至等同于促銷或炒作。有些項目把樓盤搬到商場里賣或廣告密度高得讓消費者產生異議,熱鬧是熱鬧了,但消費者對此好像并不認同,銷售也不盡人意。反而是一些熱銷項目,在平平淡淡中讓消費者領悟了開發商的獨具匠心,有些甚至在廣告宣傳力度不大的情況下,銷售形勢一路看好。

  與炒作的沒落相反,調查開始得到開發商的重視。國內開發功力比較深厚的深圳萬科和中國海外兩家公司,進入成都市場后,刻意保持低調,在不做過多宣揚的情況下,項目前期工作卻做得細致入微。成都本地的開發商或已經在成都站穩腳跟的開發商,包括置信實業、成都金犀花園開發建設、華新國際、藍光集團等,在項目的定位確定之前,都采用了市場調查先行的策略。成都報紙的房地產版面不可謂不多,但內容上新聞色彩比較濃并帶有一定的功利性;出來了一個“典型指數”,與其說是市場走勢,不如說是功利的商業炒作;成都的房地產代理機構也不少,但局限于點而不是面,哪個項目有可能委托我代理,我就提些建議,反正前期的工作都是為了以后能接下項目。


  設計理念需要創新

  房地產也存在設計上的更新,并且速度有越來越快的趨勢。成都開發商和消費者對外來的舶來品的接受速度比較快,有一點“兼容包并”的胸懷。沿海哪種設計類型(甚至是概念)的項目好賣,很短的時間內就會在成都出現。

  但我們也注意到兩個問題:第一是成都缺乏真正創新的開發產品。不論是鬧市中居家辦公兩相宜的SOHO,還是迎合城市開發郊區化的TOWN-HOUSE,成都都是邯鄲學步,人云亦云。我們的創新在哪里?川西名居是發揚傳統,可影響好像不大,是不是成都消費者買房也是認定“外來的和尚會念經”呢?某花園的戶型設計申請了專利,但這個創新好像不太考慮房屋的實用性和消費者的購買取向。

  第二是設計滯后于市場。有一個調查顯示,受訪問者只有12%認同成都本地的設計單位。但事實就是這樣,澳大利亞的設計所進川不久已經承接了幾個大規模項目,一些項目也是以國外或國內設計師的參與作為賣點。在這個“市場為王”的時代,開發商為了最大可能爭取市場,不得不對設計單位提出種種限制和要求,設計者只是在實踐開發商的意志。外地特別是國外的設計單位不大可能把第一手的創新帶到成都來實踐,帶到成都的可能是經驗(這和一些策劃師在成都操盤中創新之處少之又少,大多數只是以往經驗的延伸,其性質是一樣的),而本地設計單位又缺乏創新的條件。這樣一來,設計滯后于市場的現象還將延續下去。
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